売買・相続・公共事業の案件タイプ別に、過去事例＋現状補正の練習シナリオを整理します。
各案件ごとに「補正ポイント」「判断・説明の練習方法」を具体化しました。
不動産鑑定士：案件タイプ別 現状補正ケーススタディ集
1. 売買案件（市場価格・投資価値重視）
案件概要
- 物件：都心オフィスビル、延床2,000㎡、築15年
- 目的：売買用評価
- 現状市場変化：地価高騰、外資参入、低金利融資増加
補正ポイント
- 駅距離・アクセス → 過去事例通り
- 延床面積・築年数 → 過去事例通り
- 利回り → 過去平均5.1% → 現状市場平均4.5%に下方修正
- 地価高騰補正：過去価格 × 1.15
判断・説明練習
- 過去事例と現状市場の差異を文章化
- AI計算結果に対して、補正理由を論理的に説明
- クライアント向けプレゼン資料作成演習
2. 相続・贈与案件（権利整理・税務対応重視）
案件概要
- 物件：郊外住宅地、土地1,000㎡、建物築30年
- 目的：相続税評価用
- 現状市場変化：人口減少・郊外住宅需要低下、地域開発計画
補正ポイント
- 権利関係の確認（共有地・私道負担）
- 取引事例比較法での価格補正（過去事例と比較）
- 市場流動性・人口動向補正
- 土地利用制限（用途地域・建蔽率・容積率）反映
判断・説明練習
- 過去事例と現状人口・需要動向の差異を整理
- 相続税申告用に客観性を説明する文章作成
- 役所や税務署向けに、補正理由を明示した評価書作成演習
3. 公共事業案件（補償・公共性重視）
案件概要
- 物件：都市高速道路建設用地、土地5,000㎡
- 目的：用地取得・補償評価
- 現状市場変化：周辺再開発・インフラ整備による地価変動
補正ポイント
- 権利関係確認（借地権・地上権・抵当権）
- 原価法による建物・施設評価（特殊建物の補正）
- 取引事例比較法での土地補正（周辺再開発状況反映）
- 公共性補正（道路・公園計画による付加価値）
判断・説明練習
- 過去補償事例と現状地価差を整理
- 行政への説明資料作成（補正理由・市場動向の明示）
- 補償額妥当性を論理的に説明する演習
4. 学習・実務対応のポイント
- 過去事例学習
- 過去案件を理解 → 標準補正パターンを把握
- 現状補正
- 市場動向・人口動態・政策・外資参入などを加味
- AI・ツール活用
- 計算・整理をAIに任せ、補正・説明に集中
- 説明力強化
- クライアント・行政・税務署向けに論理的根拠を文章化・資料化
- レビュー・フィードバック
- 先輩鑑定士のレビューで補正妥当性を確認
💡 ポイント
- 案件タイプごとに「補正すべき要素」と「説明すべきポイント」を整理
- 過去事例だけでなく、現状・未来の市場変化を必ず加味
- ケーススタディを繰り返すことで、判断・補正・説明力を同時に養成可能
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