「過去事例学習＋現状補正」を組み合わせた実践ケーススタディ例を作ります。
実際の不動産鑑定士の判断力・補正力を養うための具体的演習シナリオです。
ケーススタディ例：地価高騰・外資参入を考慮した不動産評価
案件概要
- 物件種別：オフィスビル（都心主要駅近、築15年）
- 面積：延床2,000㎡
- 権利関係：所有権、抵当権なし
- 取引時期：評価日 2025年9月
- 評価目的：売買用市場価格評価
1. 過去事例学習
過去類似物件
| 物件名 | 取引年 | 延床面積 | 駅距離 | 価格 | 利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| Aビル | 2018年 | 2,000㎡ | 5分 | 15億円 | 5.0% |
| Bビル | 2019年 | 2,100㎡ | 7分 | 16億円 | 5.2% |
| Cビル | 2020年 | 1,950㎡ | 3分 | 14.5億円 | 5.1% |
学習ポイント
- 駅距離・面積・築年数から補正の基本ルールを確認
- 過去の利回りを収益還元法の基準値として理解
2. 現状補正の考慮
市場変化要因
- 地価高騰
- 都心主要駅近エリアは2023年以降、前年比＋15%程度上昇
- 外資投資増
- 高グレードオフィスへの投資熱が上昇 → 利回り圧縮（利回り低下傾向）
- 金利・融資条件
- 低金利長期融資で投資需要増 → 市場価格押上げ
補正方法（例）
- 駅距離補正：過去事例通り（±0.5%～1%程度）
- 面積補正：過去事例通り
- 利回り補正：過去平均5.1% → 現状市場平均4.5%に下方修正（価格上昇）
- 地価高騰補正：過去価格 × 1.15
3. 実践演習ステップ
- 過去事例を使った評価
- A・B・Cビルの価格・利回りデータから基本評価値を算定
- 現状補正
- 地価高騰・外資参入・金利変化を考慮して価格調整
- 収益還元法の利回り調整、原価法での建物評価の確認
- 判断・補正理由を整理
- 書面に「なぜ利回りを4.5%に修正したか」「地価高騰をどの程度反映したか」を明記
- レビュー・ディスカッション
- 先輩鑑定士や同僚に評価・補正理由を説明
- 過去事例との差異を論理的に説明できるか確認
4. 期待される学習効果
- 補正判断力：過去事例と現状市場を比較して適切な補正幅を決定
- 説明力：クライアントや行政に理由を明確に説明できる
- 現場対応力：市場変化の把握 → 調査・判断の精度向上
- AI活用力：AI計算結果を現状補正で評価書に反映する練習
💡 ポイント
- 過去事例だけで判断せず、現状市場・外的要因を必ず反映
- 補正理由を明文化・説明することで判断力・説明力が同時に向上
- ケーススタディを繰り返すことで、AI計算結果の妥当性確認力も養える
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