案件タイプ別・1日の業務＋作業量・使用手法例の可視化資料を文章ベースで示し、その後に各手法の使い分けを多面的に解説します。

1️⃣ 案件タイプ別・1日の業務スケジュール＋手法使用例

【9:00-9:30】 依頼受領・案件確認
  - 案件タイプ：売買 / 相続 / 公共事業
  - 重要視点：法的・経済的・社会的

【9:30-11:00】 現地調査
  - 土地・建物の測量、写真撮影、周辺環境確認
  - 多角的視点：技術的・社会的・経済的

【11:00-12:00】 資料収集・整理
  - 公示地価・固定資産評価・類似物件情報・法規制確認
  - 多角的視点：法的・経済的・社会的

───────────案件タイプ別フロー───────────

[売買案件] 13:00-17:30
  - 主に使用手法：収益還元法（賃貸ビルなど）、原価法（建物確認）、取引事例比較法（土地・住宅）
  - 作業例：
     1. 賃料収入・運営費・利回り計算 → 収益還元法
     2. 建物再取得原価計算 → 原価法
     3. 類似物件価格補正 → 取引事例比較法
  - 多角的視点：経済的・技術的・市場的・社会的

[相続・贈与案件] 13:00-17:30
  - 主に使用手法：原価法（建物再取得価値）、収益還元法（賃貸物件）、取引事例比較法（土地）
  - 作業例：
     1. 借地権・地上権評価
     2. 税務特例の適用
     3. 総合評価 → 税務申告用資料作成
  - 多角的視点：法的・税務的・経済的・社会的

[公共事業案件] 13:00-17:30
  - 主に使用手法：原価法（再建築費・建物移転費）、取引事例比較法（土地取得価額）
  - 作業例：
     1. 補償金算定
     2. 公共事業計画との整合性確認
     3. 総合評価 → 公的資料・報告書作成
  - 多角的視点：法的・社会的・経済的・公共性

───────────共通フロー───────────

【17:30-18:30】 顧客報告準備・提出
  - 評価書作成、添付資料整理、説明資料作成
  - 多角的視点：法的・社会的・説明責任

2️⃣ 各手法の使い分け（多面的・詳細・具体例）

① 収益還元法

• 用途：賃貸・投資物件向け
• 特徴
  • 現金収入（賃料）や運営費、利回りを基に価値を算定
  • 将来収益の現在価値（キャッシュフロー）を反映
• 多角的視点
  • 経済的：賃料相場、空室率、管理費、将来予測
  • 技術的：建物劣化度に応じた減価修正
  • 法的：賃貸借契約、借地権など権利関係
  • 社会的：駅距離、商圏、地域特性
• 具体例
  • 商業ビルの鑑定 → 年間賃料1200万円、運営費200万円、還元利回り5% → 価値2億円
  • マンション賃貸 → NOI算定、空室リスク考慮、将来利回り調整

② 原価法

• 用途：特殊建物・公共用地向け
• 特徴
  • 建物再取得費用（建築費）を基準に価値を算定
  • 減価修正（経年・物理的・機能的・経済的）を行う
• 多角的視点
  • 技術的：建物構造、耐用年数、劣化状況
  • 経済的：建築単価・材料費、建物更新費用
  • 法的：用途地域、建築制限、公共補償規定
• 具体例
  • 公共事業での住宅移転補償 → 再建築費2000万円、減価20% → 補償額1600万円
  • 工場・倉庫 → 原価法で特殊設備・土地利用制限を考慮

③ 取引事例比較法

• 用途：住宅・土地の実勢価格向け
• 特徴
  • 周辺の類似物件取引事例を収集・補正し評価
  • 市場の実勢価格を反映するため、売買案件で多用
• 多角的視点
  • 市場的：周辺取引データの分析、需給状況
  • 経済的：価格動向、将来の値動き予測
  • 社会的：交通利便性、教育・医療・商業施設
  • 法的：権利関係・用途制限の違いを補正
• 具体例
  • 土地A（200㎡） → 類似物件B,C,Dから補正 → 評価額8500万円
  • 戸建住宅 → 築年数・敷地条件・交通利便性を補正して評価

💡 まとめ：使い分けの原則