案件タイプごとに、**「売買・相続・公共事業」**で不動産鑑定士が何を重視し、どのように多角的に評価・判断するかを、詳細・多面的・具体的に整理します。
1️⃣ 売買案件
目的
重視するポイント
| 視点 | 具体的詳細 |
|---|
| 経済的 | 賃料水準、利回り、運営費、空室リスク、将来収益予測 |
| 技術的 | 建物構造、耐用年数、劣化状況、設備状態 |
| 法的 | 権利関係（土地所有権・借地権・地上権）、用途制限、建築制限 |
| 社会的 | 駅距離、周辺施設、商圏、地域開発計画、治安や景観 |
| 市場感覚 | 類似物件の取引価格、需要・供給バランス、地域の価格トレンド |
具体例
- 商業ビル：収益還元法で賃料収益を評価し、原価法で建物再取得価値を確認
- 土地売買：取引事例比較法で周辺相場と整合性確認
- 交渉材料として、評価書には利回りや修正理由、リスク要因を明示
2️⃣ 相続・贈与案件
目的
重視するポイント
| 視点 | 具体的詳細 |
|---|
| 法的 | 土地・建物の所有権、借地権・地上権、共有持分の整理、相続権の影響 |
| 税務的 | 相続税評価額、特例適用（小規模宅地減額、特例土地等） |
| 経済的 | 市場価格の妥当性、類似物件の価格参考、収益性の確認 |
| 技術的 | 建物の劣化度、再建築費用、築年数、耐用年数 |
| 社会的 | 利便性、地域特性、都市計画・開発計画の影響 |
具体例
- 家屋と土地を相続する場合、土地の形状・道路付け・地積に応じて補正
- 借地権や共有持分がある場合、価値算定に特殊計算を反映
- 評価書は税務署に提出可能な形式で、算定根拠を明確に記載
3️⃣ 公共事業案件
目的
- 公共事業（道路・鉄道・再開発）の用地取得価格算定
- 補償金の算定、公共性の確保
重視するポイント
| 視点 | 具体的詳細 |
|---|
| 法的 | 強制収用権、土地収用法、都市計画法、建築制限 |
| 社会的 | 公共性、周辺環境・住民影響、地域貢献度 |
| 経済的 | 土地・建物の市場価値、公平補償金算定、周辺事例比較 |
| 技術的 | 建物の構造、移転費用、立退補償の見積もり |
| リスク管理 | 裁判・行政紛争リスク、補償算定の透明性、将来開発計画との整合性 |
具体例
- 道路建設のため住宅を取得する場合、建物再建築費＋土地価値＋移転費用を加味
- 公共事業用地としての特殊性（使用制限・再開発の影響）を補正
- 評価書は行政・裁判でも使用可能で、算定根拠を詳細に記載
まとめ：多角的視点での比較
| 案件タイプ | 重視点 | 手法・資料例 | 最終目的 |
|---|
| 売買 | 投資価値・市場価格 | 収益還元法・原価法・取引事例比較法 | 売買交渉・投資判断 |
| 相続・贈与 | 権利関係・税務対応 | 原価法・収益還元法・比較法、税務特例計算 | 税務申告・権利整理 |
| 公共事業 | 補償・公共性 | 原価法・比較法、移転補償・裁判資料 | 公共事業の取得・補償算定 |
💡ポイント
- 案件ごとに手法・重視点・資料・最終用途が変化
- いずれも法的・経済的・技術的・社会的・リスクの多角的視点で評価
- 評価書は「算定根拠・補正理由・リスク説明」を明確に記載するのが必須
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