不動産鑑定士の多角的業務を 具体的な1日のスケジュール例と案件別フロー図 にして可視化します。
これにより、どのように各業務や手法が日常業務に組み込まれているかがイメージできます。
1️⃣ 1日の業務スケジュール例（都市部の事務所勤務鑑定士）
| 時間帯 | 業務内容 | 詳細・手法 |
|---|---|---|
| 9:00-9:30 | メール・案件確認 | 依頼案件・資料整理、顧客問い合わせ対応 |
| 9:30-11:00 | 現地調査 | 土地・建物の寸法測定、写真撮影、周辺環境調査（社会的・技術的視点） |
| 11:00-12:00 | 資料整理 | 公示地価・固定資産評価額・取引事例収集（法的・経済的視点） |
| 12:00-13:00 | 昼休憩 | – |
| 13:00-15:00 | 鑑定評価書作成（収益還元法） | 賃料データ分析、NOI計算、還元利回り設定（経済的・投資視点） |
| 15:00-16:30 | 鑑定評価書作成（原価法） | 建物再建築原価計算、減価修正（技術的・経済的視点） |
| 16:30-17:30 | 取引事例比較法計算 | 類似物件の価格調整、平均化（市場・社会的視点） |
| 17:30-18:00 | 総合評価・調整 | 各手法結果を加重平均し最終評価額決定、根拠文章作成 |
| 18:00-18:30 | 顧客報告準備 | 資料整理、メール送付、簡易説明資料作成 |
2️⃣ 案件別フロー図（典型例）
【依頼受領】→【現地調査】→【資料収集・調査】
│
├─> 収益還元法計算（賃料・運営費・還元利回り）
├─> 原価法計算（建物再建築原価・減価修正）
└─> 取引事例比較法（類似物件補正・平均化）
│
【各手法の結果整理】→【加重平均・調整】→【最終評価額算定】
│
【鑑定評価書作成】→【依頼者提出・説明】
3️⃣ 業務別の多角的ポイント
| 業務 | 多角的視点 |
|---|---|
| 現地調査 | 土地形状、建物構造、周辺環境（技術・社会） |
| 資料収集 | 公示地価・取引事例・法規制（法的・経済） |
| 収益還元法 | 賃料分析・運営費・利回り（経済・投資） |
| 原価法 | 建築費・減価修正（技術・経済） |
| 取引事例比較法 | 類似物件の価格補正（市場・社会） |
| 総合評価 | 各手法の妥当性判断・加重平均（論理的・透明性） |
| 顧客説明 | 依頼目的への適合性・リスク説明（法的・社会的） |
💡 解説ポイント
- 不動産鑑定士は、1日の中で現地調査・計算・評価書作成・顧客対応を行う
- 各手法は案件によって使い分け、法的・経済的・技術的・社会的側面を同時に考慮
- フロー図のように、調査 → 各手法 → 総合評価 → 報告が基本パターン
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