不動産鑑定士の仕事を、多角的・多面的・詳細・具体的に列挙すると以下の通りです。
単なる「売買交渉材料」だけでなく、法務・経済・技術・社会の視点で広範に関わります。
1️⃣ 売買・投資関連
| 項目 | 具体例・詳細 |
|---|
| 不動産売買の価格算定 | 個人・法人の土地・建物の売買価格の目安算定 |
| 投資不動産評価 | 商業ビル、賃貸マンションの収益性評価（収益還元法） |
| M&A・企業資産評価 | 不動産を含む企業買収・再編時の資産価値算定 |
| REIT・不動産ファンド評価 | 上場・非上場ファンドのポートフォリオ評価、投資判断材料作成 |
2️⃣ 公的・法的評価
| 項目 | 具体例・詳細 |
|---|
| 相続・贈与税の評価 | 相続財産の土地建物の評価額算定 |
| 固定資産税評価 | 市町村が固定資産税課税額算定に利用 |
| 公共事業用地評価 | 道路・橋梁・都市計画の用地取得価格算定 |
| 公示地価・基準地価 | 国土交通省の公示地価作成、地域経済指標提供 |
| 借地権・地上権評価 | 土地賃貸借・権利譲渡時の価値算定 |
3️⃣ 銀行・金融関連
| 項目 | 具体例・詳細 |
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| 担保価値評価 | 住宅ローン・商業用ローン・不動産担保融資で評価 |
| リスク管理資料作成 | 融資可否判断の資料作成（融資額・回収可能性） |
| 企業資産評価 | 上場・非上場企業の不動産を財務諸表用に評価 |
4️⃣ 開発・都市計画・コンサル
| 項目 | 具体例・詳細 |
|---|
| 再開発・大規模施設 | 再開発案件の土地・建物価値評価 |
| 土地利用計画 | 商業施設・住宅団地の収益性・適正価格評価 |
| 投資シミュレーション | キャッシュフロー分析、DCF法で将来価値算定 |
| 土地政策提案 | 自治体・企業に対する土地利用・都市計画助言 |
5️⃣ 専門的調査・技術分析
| 項目 | 具体例・詳細 |
|---|
| 建物調査 | 構造・築年数・耐用年数・劣化状況分析 |
| 土地調査 | 地形・地盤・接道条件・用途地域・法規制 |
| 市場調査 | 賃料相場・取引事例・需要動向・空室率調査 |
| リスク分析 | 景気変動、空室リスク、法規制変更、自然災害リスク |
6️⃣ 執筆・教育・公的支援
| 項目 | 具体例・詳細 |
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| 専門誌・書籍執筆 | 鑑定手法、実務事例、法改正解説 |
| 研修・セミナー講師 | 鑑定士育成、金融機関・不動産会社向け研修 |
| 行政・自治体コンサル | 土地政策・都市計画・評価基準作成サポート |
7️⃣ 多角的ポイント（共通）
- 法的視点：所有権・借地権・建築制限・税務関連
- 経済的視点：市場価格・金利・収益性・景気変動
- 技術的視点：建物構造・耐用年数・土地条件・設備
- 社会的視点：立地・周辺施設・交通利便性・地域開発
- リスク管理：空室率・投資リスク・自然災害・法規制変更
💡まとめ
- 不動産鑑定士は 単なる価格算定者ではなく、専門的根拠を示す総合的評価者
- 売買だけでなく、税務・公共事業・投資判断・コンサル・教育など幅広く活躍
- 3手法（収益還元法・原価法・取引事例比較法）を状況に応じて使い分け、法・経済・技術・社会の視点で多面的に評価
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