実際の鑑定評価書形式に近いサンプルを作ります。
計算式・図表イメージも含めて、鑑定士が作る評価書のイメージを具体化します。

不動産鑑定評価書（サンプル）

1. 表紙・概要
2. 物件概要
3. 評価方法の選定理由
4. 各手法による評価
5. 総合評価（加重平均）
6. 多角的考慮ポイント
7. 付記・参考資料

1. 表紙・概要

物件名：○○ビル
所在地：東京都○○区○○町1-2-3
鑑定評価日：2025年9月27日
鑑定依頼者：株式会社○○
鑑定目的：売買参考価格算定

2. 物件概要

項目	内容
土地面積	200㎡
地目・用途地域	宅地・第一種中高層住居専用地域
建物構造	RC造3階建
延床面積	300㎡
築年数	10年
現況	賃貸中（全室稼働率95%）

3. 評価方法の選定理由

収益還元法：賃貸ビルとして収益性評価可能
原価法：建物再取得コスト・経年減価を反映
取引事例比較法：周辺類似物件の実勢価格反映
→ 三手法を併用し、最終評価額を算定

4. 各手法による評価

4-1. 収益還元法（直接還元法）

計算式 年間純収益（NOI）=年間賃料×稼働率−運営費年間純収益（NOI） = 年間賃料 × 稼働率 − 運営費年間純収益（NOI）=年間賃料×稼働率−運営費 NOI=600万円×(1−0.2)=480万円NOI = 600万円 × (1−0.2) = 480万円NOI=600万円×(1−0.2)=480万円鑑定価値=NOI÷還元利回り=480÷0.06=8,000万円鑑定価値 = NOI ÷ 還元利回り = 480 ÷ 0.06 = 8,000万円鑑定価値=NOI÷還元利回り=480÷0.06=8,000万円

4-2. 原価法

土地価値：公示地価25万円 × 200㎡ = 5,000万円
建物再取得原価：300㎡ × 20万円/㎡ = 6,000万円
減価（築10年/耐用年数50年）：6,000 × (1−0.2) = 4,800万円鑑定価値=土地価値+減価後建物価値=5,000+4,800=9,800万円鑑定価値 = 土地価値 + 減価後建物価値 = 5,000 + 4,800 = 9,800万円鑑定価値=土地価値+減価後建物価値=5,000+4,800=9,800万円

4-3. 取引事例比較法

類似物件	調整後価格（万円）
物件A	8,500
物件B	9,200
物件C	8,800
平均値： (8,500 + 9,200 + 8,800)/3 = 8,833万円

5. 総合評価（加重平均）

手法	評価額（万円）	重み
収益還元法	8,000	30%
原価法	9,800	30%
取引事例比較法	8,833	40%

最終評価額=8,000×0.3+9,800×0.3+8,833×0.4=8,808万円最終評価額 = 8,000×0.3 + 9,800×0.3 + 8,833×0.4 = 8,808万円最終評価額=8,000×0.3+9,800×0.3+8,833×0.4=8,808万円

→ 最終評価額：約8,810万円

6. 多角的考慮ポイント

法的：所有権、借地権、建築制限、容積率
経済的：市場賃料、空室率、金利、景気動向
技術的：建物構造、築年数、劣化状況
社会的：駅距離、周辺施設、地域開発計画
リスク管理：空室リスク、景気変動、再開発リスク

7. 付記・参考資料

公示地価データ
類似物件取引事例
現地調査写真
計算式・詳細計算表

💡 解説

この評価書は、実務で提出される形式を簡略化したサンプルです。
実務では、計算式や表、グラフ、図面、写真、参考資料を必ず添付し、根拠の透明性を明確に示すことが重要です。
鑑定士としての判断・調整理由も文章で記載されます。
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