具体的な数字例を使って 収益還元法・原価法・取引事例比較法 の3手法を計算し、最終評価額を導く例を作ります。
【前提条件】
- 土地：200㎡、住宅地、駅徒歩10分
- 建物：RC造3階建、延床300㎡、築10年
- 目的：売買参考価格（一般的な都市部の小規模ビル）
1️⃣ 収益還元法
前提データ
- 月額賃料：50万円（建物全体）
- 年間賃料：50万×12ヶ月 = 600万円
- 空室率・運営費控除：20% → 純収益 = 480万円/年
- 還元利回り（資本化率）：6%
計算
価値=純収益÷還元利回り=480÷0.06=8,000万円価値 = 純収益 ÷ 還元利回り = 480 ÷ 0.06 = 8,000万円価値=純収益÷還元利回り=480÷0.06=8,000万円
ポイント
- 立地・賃料相場・建物耐用年数・運営費を加味
- 将来収益予測に基づくため、投資家視点での市場価値に近い
2️⃣ 原価法
前提データ
- 土地再取得価値：公示地価1㎡あたり25万円 × 200㎡ = 5,000万円
- 建物再建築原価：延床300㎡ × 建築単価20万円/㎡ = 6,000万円
- 減価（築10年、耐用年数50年として）： 減価率=10/50=20%⇒6,000×(1−0.2)=4,800万円減価率 = 10/50 = 20\% \Rightarrow 6,000 × (1-0.2) = 4,800万円減価率=10/50=20%⇒6,000×(1−0.2)=4,800万円
計算
土地価値+減価後建物価値=5,000+4,800=9,800万円土地価値 + 減価後建物価値 = 5,000 + 4,800 = 9,800万円土地価値+減価後建物価値=5,000+4,800=9,800万円
ポイント
- 建物の構造・仕様・経年劣化を考慮
- 公共施設や特殊建物にも有効
- 再建築費用ベースの理論価値
3️⃣ 取引事例比較法
前提データ
- 類似物件3件の取引価格（調整後）
- 8,500万円
- 9,200万円
- 8,800万円
- 平均 = (8,500 + 9,200 + 8,800)/3 = 8,833万円
ポイント
- 実際の市場取引をベースに、物件条件差を補正
- 市場感覚を反映するので売買参考価格に近い
4️⃣ 総合評価（加重平均）
| 手法 | 評価額（万円） | 重み付け |
|---|---|---|
| 収益還元法 | 8,000 | 30% |
| 原価法 | 9,800 | 30% |
| 取引事例比較法 | 8,833 | 40% |
最終評価額=8,000×0.3+9,800×0.3+8,833×0.4=8,808万円最終評価額 = 8,000×0.3 + 9,800×0.3 + 8,833×0.4 = 8,808万円最終評価額=8,000×0.3+9,800×0.3+8,833×0.4=8,808万円
最終評価額：約8,810万円
5️⃣ 多面的・多角的な考慮点
- 法的：所有権・借地権・建築制限・容積率
- 経済的：市場賃料・空室リスク・金利水準
- 技術的：建物構造・築年数・劣化状況
- 社会的：駅距離・周辺施設・地域開発計画
- リスク管理：空室リスク・景気変動・再開発リスク
💡ポイントまとめ
- 収益還元法：賃料・運営費・還元利回りから算定、投資家視点
- 原価法：土地＋建物再建築コスト−減価、建物中心
- 取引事例比較法：実際の売買事例を補正、マーケット感覚重視
- 総合評価：各手法の結果を加重平均や調整して最終価格を導く
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