不動産鑑定士が使う**3大評価手法（収益還元法・原価法・取引事例比較法）**について、多面的・多角的・詳細・具体的に整理して列挙します。
1️⃣ 収益還元法（Income Approach）
概要
- 投資家の視点で、将来得られる収益から現在価値を算定する方法。
- 主に 賃貸用不動産・商業ビル・オフィス・マンションなどに適用。
手法の種類
| 手法 | 内容 |
|---|---|
| 直接還元法 | 年間純収益（NOI）を還元利回りで割る |
| DCF法（Discounted Cash Flow法） | 将来のキャッシュフローを割引率で現在価値に換算 |
計算の流れ
- 総収入（賃料）×稼働率 → 有効収入
- 有効収入 − 運営費・修繕費 → 純収益（NOI）
- 還元利回り（資本化率）を設定
- 価値 = 純収益 ÷ 還元利回り
多面的考慮点
- 経済的側面：賃料相場、空室率、景気影響、金利水準
- 技術的側面：建物構造、築年数、修繕履歴
- 法的側面：賃貸契約、借地権、法的規制
- 社会的側面：立地、交通、周辺商業施設
- リスク管理：将来収益の不確実性、空室リスク
2️⃣ 原価法（Cost Approach）
概要
- 再建築コスト＋土地価値から算定する方法。
- 主に 公共施設、工場、特殊建物、学校、病院など特殊用途物件に有効。
計算の流れ
- 土地価値を取引事例・公示地価・固定資産評価で算定
- 建物再調達原価を計算（建築単価 × 延床面積）
- 減価修正：
- 物理的減価（劣化・老朽化）
- 機能的減価（間取りや設備の陳腐化）
- 経済的減価（需要低下、用途制限）
- 合計 → 総不動産価値
多面的考慮点
- 土地条件：形状、接道、用途地域、容積率
- 建物条件：構造、延床面積、耐用年数、材料品質
- 法規制：建築基準法、都市計画制限
- 経済状況：建築費の地域差・物価変動
- 社会的側面：建物需要・周辺環境の影響
3️⃣ 取引事例比較法（Sales Comparison Approach）
概要
- 実際の取引事例を基に類似物件を調整し、評価対象の価値を推定。
- 主に 住宅地、分譲マンション、商業用土地に使用。
計算の流れ
- 類似物件の取引事例収集
- 物件間の差異を調整
- 土地面積、形状、道路付、用途、築年数など
- 調整後価格の平均化または加重平均
- 評価対象物件の価格として提示
多面的考慮点
- 市場動向：取引件数、価格トレンド、需給バランス
- 地理・立地：駅距離、周辺施設、治安、景観
- 物理的条件：面積、地形、建物構造、築年数
- 法規制：建ぺい率、容積率、都市計画制限
- 希少性：独自性・希少性による価格補正
4️⃣ 3手法を組み合わせる際の総合的考慮
| 観点 | 収益還元法 | 原価法 | 取引事例比較法 |
|---|---|---|---|
| 投資性 | ◎ | △ | ◯ |
| 再建築・建物価値 | △ | ◎ | △ |
| 市場実勢価格 | ◯ | △ | ◎ |
| 計算の複雑性 | 高 | 中 | 低〜中 |
| 適用例 | 賃貸ビル、商業施設 | 公共施設、工場 | 住宅、土地、一般建物 |
最終評価額は各手法の結果を比較・調整し、根拠を明示して報告書に記載します。
💡まとめ
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